Avant-propos
Selon Alexandre Dumas « L’argent est un bon instrument mais un mauvais maître ».
C’est en effet le sentiment qui prévaut à l’évocation des catastrophes financières dont sont victimes de nombreux investisseurs dans l’immobilier défiscalisant.
« Dédiaboliser » le profil d’acquéreur d’un bien défiscalisant de type « Robien » devient une nécessité.
Aux yeux de la plupart des français, l’investisseur« Robien » est stigmatisé : contribuable très aisé, profitant d’un système gouvernemental complice, pour s’enrichir davantage, en payant moins d’impôt. L’investisseur est ainsi présenté par certaines banques mises en cause « comme avide et animé d’un désir de lucre patent » !!!Certains Ministres géniteurs de ces lois de défiscalisation s’évertuent même à ne percevoir en lui que stupidité.
Or, qui prend conscience de cette réelle tragédie financière qui affecte en France des dizaines de milliers de personnes ? Qui compatit pour ces naufragés embarqués dans un gouffre financier nommé défiscalisation ? La vérité est d’une toute autre dimension que celle perçue en général. Que nul ne s’y trompe : il y a deux poids, deux mesures. Le contribuable français très fortement imposé n’a pas réalisé de défiscalisation de type Robien, mais lui, s’est inscrit dans une mécanique fiscale adaptée à son profil : il aura procédé à un montage financier de type immobilier « Girardin » dans les DOM-TOM, « Monuments Historiques » ou « Malraux ». Ce français, fortement imposable, plus rarement spolié, n’aura pas son pronostic financier vital engagé, en cas d’échec : il n’aura fait qu’une très mauvaise affaire dont il se remettra, benoîtement, certes, mais sans trop de problèmes existentiels.
Ne mélangeons donc pas les genres et les situations.
En revanche, le défiscalisé« Robien », lui, est très fréquemment un contribuable modeste payant peu d’impôts. Il est souvent un néophyte des affaires fiscales et financières. Son environnement professionnel n’est pas forcément constitué d’un expert comptable, d’un avocat ou de toute autre personne pouvant le conseiller et au besoin le mettre en garde. Ce contribuable a été victime d’une « méthodologie commerciale en entonnoir » redoutable, dont l’arme fatale aiguise sa lame sur la confiance relationnelle consentie à un membre de sa famille, un ami ou à une relation professionnelle.
Réaliser des économies d’impôts et optimiser son patrimoine financier n’est pas un délit. En effet, la France manque cruellement de logements sociaux et son déficit immobilier se creuse dramatiquement chaque année davantage. Pour pallier cette situation humainement désastreuse, l’Etat a proposé à tout particulier de s’engager dans un partenariat « gagnant- gagnant », par le biais de lois lui accordant des avantages fiscaux. Ce contribuable n’en demeurera donc pas moins respectable et honorable citoyen : il contribuera à dynamiser l’économie de son Pays par le truchement d’une de ses principales locomotives : l’immobilier. Ne dit-on pas : « Quand le bâtiment va tout va » ?
Certains faux conseillers, « programmés »par des « Marchands de défiscalisations » peu scrupuleux, ont tenu à leurs proches, proies confiantes et contribuables, un discours bien rodé par des professionnels de la communication dont la teneur se décline comme suit :
En investissant dans un dispositif fiscal Robien, relooké Scellier, à ce jour en attente de mutation :
Vous pourrez dans un but altruiste et citoyen :
- Participer à la construction de logements pour de nombreuses familles sans toit.
- Permettre à l’Etat de récupérer de la liquidité immédiate : la TVA de l’investissement, les taxes foncières, les taxes d’habitation et autres.
- Contribuer à créer des emplois en France, la réalisation d’un logement procurant deux ans de travail à deux ou trois personnes.
Vous pourrez, dans un but personnel en contrepartie de cet engagement et en toute quiétude :
- Economiser et optimiser tout ou partie du montant de vos impôts tout en vous constituant ou en agrandissant votre patrimoine financier.
- Préparer votre retraite en réalisant à terme un revenu locatif, permettant de compenser une minoration ou une défaillance de votre retraite par répartition.
- Sécuriser votre famille par un financement total (achat du bien, frais d’hypothèque, frais de notaire, frais bancaires, intérêts intercalaires) souscrit auprès d’une banque et garanti par une Assurance Décès Invalidité. Cette ADI se substituera à votre défaillance, en cas de décès ou d’invalidité et assurera le remboursement du capital restant dû à la banque.
- Dans l’hypothèse de votre décès prématuré, transmettre le bien entièrement payé à vos ayants droit.
- Si vous êtes de simples locataires, n’ayant jamais accédé à la propriété : offrir un beau cadeau d’adieu à vos enfants.
Ainsi de pauvres investisseurs retraités, aux impôts insignifiants ne possédant pas de résidence principale ont adhéré à ce concept de défiscalisation et ont été dépouillés du montant de leur maigre retraite.
Le but de ce livre n’est pas d’alimenter une polémique déjà avérée mais il permet :
Il permet :
D’offrir une paire de lunettes double foyer aux Elus de l’Etat pour les aider à régler leur double malvoyance : concernant d’une part, l’évanescence législative ou l’insécurité juridique manifeste, bien opportune aux touristes du conseil en défiscalisation, et d’autre part, l’incompétence, voire les abus de confiance qu’ils perpètrent et perpétuent encore en toute impunité.
De leur offrir également un sonotone pour qu’ils puissent enfin entendre les appels de désespoir des investisseurs crédules leur ayant fait confiance.
Il permet :
- De rassurer, d’informer mais aussi de mettre en garde les futurs investisseurssur certains risques récurrents encourus. Le glas annonçant la fin de la défiscalisation n’est qu’une sonnerie incitative à la bousculade en masse vers un eldorado fiscal sur le point de disparaître. Cette partition n’est pas nouvelle, elle a déjà été jouée, même avec des prolongations, pour permettre aux contribuables retardataires de rejoindre le corbillard fiscal, poussés par les fossoyeurs conseillers ratissant leur dernière année de commission… La défiscalisation Scellier, petite fille de la « Robien classique », n’échappe pas à la règle : 2012 sera un bon « cru », maturé dans le creuset de la fin de son existence… mais décembre 2012 verra peut être, voire surement, une prolongation qui verra une autre prolongation… il en a été chaque fois ainsi… l’histoire se répète, il se peut même que naisse une nouvelle« Jérusalem fiscale » ! ! !
Cet ouvrage apporte une aide aux contribuables souhaitant encore procéder à une défiscalisation saine et positive, denrée rare.
Il pointe tous les éléments de contrôle, leur permettant d’éviter une catastrophe financière : un mode d’emploi afin de ne pas tomber dans l’un des nombreux pièges peaufinés par certains prédateurs de l’immobilier.
Il permet :
- D’aiderles contribuables-investisseurs, déjà en grosses difficultés pour avoir succombé aux sirènes de la défiscalisation en leur indiquant :
*comment procéder pour s’extraire de cette impasse souvent dramatique ;
*comment éclairer ce flou artistique bien pensé par certaines bandes organisées ;
*comment identifier les intervenants dont les responsabilités civiles professionnelles sont à engager et sous quels fondements ;
*quelles peuvent être les possibilités d’annulation d’une vente, de réduction de prix, de mise en évidence du défaut de conseil ;
*quelles sont les possibilités de suspension provisoire des mensualités d’emprunt durant une procédure. Ces mensualités qui contribuent fréquemment à placer les investisseurs dans des situations d’endettement telles, qu’ils se trouvent emprisonnés ;
*comment aborder le problème et agir face à un gestionnaire et/ou un assureur locatif défaillant.
Il permet :
- D’offrir un précieux gain de temps et cibler les voies stratégiques gagnantes aux avocatssollicités par les acquéreurs spoliés. Ils trouveront en effet dans cet ouvrage une compilation de nombreuses jurisprudences concernant tous les auteurs de ces défiscalisations calamiteuses et une compilation de décisions de première instance relatives à des procès en cours : annulations de vente, octroi de dommages et intérêts pour défaut de conseil, déchéance des intérêts d’emprunt, suspension ou réduction des mensualités d’emprunt, obtention de délai de grâce…
Il permet :
De pointer tous les acteurs de cette défiscalisation et leur potentielle responsabilité : le promoteur, le commercialisateur, le vrai ou faux conseiller en gestion de patrimoine, l’organisme prêteur, l’assureur décès invalidité (ADI) imposé par la banque, l’officier ministériel qu’est le notaire, l’architecte, le gestionnaire, l’assureur locatif et parfois même le maire de la ville où ont été construits ces biens.
Le Ministre Gilles de Robien, éclaboussé par ce scandale, n’a été que le maillon d’une chaîne de modificateurs d’une loi dont les bases matricielles ont été promulguées en 1983.
In extenso, son prédécesseur le Ministre Besson a préservé sa réputation de justesse. Dans son essence, cette loi n’était pas incriminable, ni son bien-fondé. Par contre les sentinelles de l’Etat et leurs cellules de veille financière, ont brillé par leur absence, de surcroît sur un terrain « espace temps » inapproprié : Les implantations immobilières ont été inadaptées aux besoins locatifs, l’accession à la propriété a été facilitée par de massives incitations fiscales en période la plus inadéquate.
L’autoroute de la défiscalisation a cruellement manqué de radars pour flasher les excès en tout genre de ces acteurs de défiscalisations en grosses cylindrées. Facteur aggravant : de nombreux marchands de défiscalisations, se sont engouffrés dans cette brèche, invités par l’absence de règlementation du système qui aurait pu et dû protéger l’investisseur, considéré dans cette opération comme un consommateur plutôt qu’un investisseur.
Certains promoteurs, touristes mafieux de l’immobilier, ont commis bon nombre d’escroqueries sans état d’âme. Ils ont galvaudé cette loi, ont jeté l’opprobre sur les promoteurs sérieux et respectables qui cultivent un véritable respect de la promotion. Ils ont aussi avili les authentiques Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) qui font un remarquable travail d’étude patrimoniale, en valorisant réellement les acquis de leurs clients. Ces marchands de défiscalisations ont lâché sciemment dans l’espace immobilier des vendeurs, sans compétence immobilière, financière et sans scrupule, sous la bannière usurpée de Conseillers en Investissement Financier (CIF).
Les « lanceurs d’alerte » de ces dérives ont prêché dans un désert gouvernemental
et ont subi de très fortes répressions de certains promoteurs sous l’adage : « il a dit la vérité, il doit être exécuté », des menaces de mort ont été proférées à leur encontre, un harcèlement judiciaire a été massivement déployé pour les asphyxier financièrement et les détruire nerveusement.
La révolte embryonnaire de certains investisseurs a subi injustement l’ignorance des pouvoirs publics et des magistrats. Ce faisant, cette rébellion a pu néanmoins se frayer un chemin dans la faille bétonnée du lobby immobilier au premier trimestre 2009 grâce aux« médias ascenseurs ».
Ce « printemps fiscalo-immobilier »avait contribué à « décapsuler » officiellement les yeux de notre ancien gouvernement sur « l’apocalypse now » engendrée par la défaillance voir l’inexistence de son système de surveillance. On pourrait même penser qu’il a obligé le gouvernement, cupidement aveugle, à opérer en catastrophe sa cataracte immobilière par le bistouri médiatique.
La loi Robien repensée, aménagée en urgence en loi Scellier s’est elle parée d’une image ou d’un mirage préventif ???
A-t-elle lifté superficiellement ou bien parfumé un système structurellement nauséabond ??? Raison, d’Albert Einstein, gardons : «La folie, c’est se comporter de la même manière et s’attendre à un résultat différent »…
A la découverte devenue« officielle par obligation » de la problématique Robien, l’Etat a favorisé les marchands de défiscalisations au lieu de protéger les investisseurs sur le point de signer l’acte authentique chez le notaire. L’Etat a attendu que les promoteurs achèvent la vente et la construction de leurs programmes en cours, aux dépens des investisseurs, sacrifiés sur l’autel de la finance. Un motif fallacieux a poudré la vérité : préserver certains emplois, pour la plupart précaires, sans lendemain ! Ces résidences auraient pu être requalifiées résidences primo-accédants, préservant ainsi emplois et investisseurs …
Mais Dame Fortune exige quelques égards ! Le montant de chaque vente aurait dévissé en faveur d’une rectification de valeur vénale minorée.
Tout s’est joué entre valeur vénale et vénalités…
Le précédent Gouvernement était bien aux antipodes d’une solution curative pour certains investisseurs« plombés », anéantis par les faits, « démonétisés » ayant hérité pour vingt-cinq ans d’une vie au rabais.
Une « Commission Nationale de Recours et de Médiation »réclamée par l’association ADIM et les investisseurs, n’a jamais trouvé un quelconque écho dans l’insensibilité collective de leurs Institutions.
Cette Commission de recours aurait permis un désenclavement social de cette surpopulation défiscalisée et moribonde. Il semblerait que l’Etat ait jugé urgent d’attendre… contribuant ainsi à l’éclosion insidieuse et spontanée d’un apartheid social en« ghetto Robien ».
Parole, paroles, paroles…
Cette commission nationale de recours et de médiation aurait pu porter le sigle LEF : « LibertéEgalitéFraternité »ou « LoiEgale pour tous les Français ». Aucun dictateur immobilier ne devrait pourvoir bénéficier d’une impunité en France. Je cite les paroles de notre ancien Président de la République le 14 juillet 2011 : « la France est un vrai modèle social de communauté nationale et non un pays qui tient à ses patriotes un discours incantatoire, alors : que des actes réels et efficaces portent réellement les idées au nom des valeurs de la République. La France doit être fidèle à son histoire. Le Français doit donner un sens à sa vie ».
Bien que notre ancien Président ait crié haut et fort le contraire, la France a été infidèle aux français. Notre France ne se doit-elle pas, de donner un sens à la vie de chaque Français, avec un devoir de respect pour son avenir, quelle que soit sa position sur l’échelle sociale ?
Les lois de défiscalisation, mal encadrées, ont pulvérisé les économies de nombreux Français, dans un vortex fiscal légalisé.
Un début d’encadrement de ce système de vente a commencé à voir le jour de façon à protéger les futurs investisseurs. Le législateur a mis en place, péniblement et trop lentement, un semblant de garde-fou concernant les pseudo-conseillers, car nombreux ont été les vendeurs de béton à n’importe quel prix, n’ayant pour toute compétence et conviction que le montant de leurs commissions.
Les authentiques conseillers en Gestion de Patrimoine commencent enfin à être reconnus et émergent de cet océan glauque de vendeurs « de bonne
aventure immobilière ».Cette période triennale a vu naître une ébauche, mais encore quelque peu opaque, d’épuration de tout ce système de défiscalisation, à tous les étages de sa structure. MAIS : quid de ce terrorisme immobilier œuvrant maintenant sous d’autres noms et d’autres auspices sans être inquiété par les autorités ? Quid de vous contribuables :« débancarisés », désocialisés, abandonnés accidentés au bord cette autoroute légale de votre perte ?
Comme l’a souligné Coluche en son temps : « la dictature c’est ferme ta gueule et la démocratie c’est cause toujours ».Nous pourrions ajouter : cause toujours défiscalisé, estampillé stupide, cette ancienne « démocratie dictatoriale » n’avait ni oreille et ni cœur pour t’entendre. L’argent avait intoxiqué la moindre sensibilité ! Tu n’avais d’intérêt qu’à hauteur de ce que tu pouvais rapporter, la démocratie de notre ancien gouvernement a été ainsi prise en défaut par sa béance d’indifférence que nul ne pouvait plus continuer d’ignorer.
Pour l’heure, Monsieur le Président de la République, pourrait-on espérer poser les bases de solutions toujours confinées par d’autres problématiques toujours bien plus urgentes à résoudre ? ? ?
Ce livre est un concentré d’informations, un véritable focus porté sur chacun des prismes trompeurs du concept de l’investissement défiscalisant. Il poursuit une quintuple vocation :
- Soutenir l’investisseur floué, aider l’investisseur ruiné au bord du suicide.
- Protéger le futur investisseur.
- Eclairer le gouvernement sur ces dérives précises et récurrentes.
- Aider les avocats en charge de dizaines de milliers de dossiers de plaignants.
- Aider certains prétendus conseillers sur le point d’être recrutés par un proxénète de la défiscalisation à ne pas se retrouver en toute bonne foi sur le tarmac de l’illégalité.
Le lecteur trouvera dans cet ouvrage simple, sans vocation universitaire, les réponses à ses interrogations, les chapitres se veulent pédagogiques, instructifs, pratiques et à la portée de chacun. Bien qu’apportant de l’aide aux avocats, il n’a pas non plus la prétention d’être un livre de droit.
Le lecteur découvrira le développement d’une vérité qui croît dans une autre dimension que celle des promesses : celle de la réalité.
Dans sa substance, ce livre, valeur de message, défère au pragmatisme de Jean Paul Sartre :
« la fonction d’écrivain consiste à faire en sorte que nul ne puisse ignorer le monde, et que nul ne s’en puisse dire innocent ».
Claudy Giroz.
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